业内人士认为，作为因城施策的“风向标”，北京楼市政策优化具有信号意义，预计未来会有更多城市跟进。

　　本报综合报道 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自9日起，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数，五环内购房套数限制不变。同时，公积金政策优化，包括调整首套认定标准、提高二套贷款额度、降低首付比例等。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次北京在一线城市中率先调整房地产相关政策，预计未来北京等一线城市还将持续发力，充分发挥带动作用，推动房地产市场止跌回稳。

　　符合条件家庭五环外购房不限套数

　　《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时，通知明确，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

　　居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，《通知》进一步放松了房地产限制性政策，更好地支持了居民的改善性住房需求。放开在五环外购买商品房的套数限制，在进一步巩固房地产市场止跌回稳态势的同时，也体现了职住平衡的政策导向。

　　同时，《通知》从四方面加大住房公积金支持力度。一是扩大首套房公积金贷款支持范围。对借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

　　二是加大二套房公积金贷款支持力度。在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。在最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

　　三是提高每缴存公积金一年可贷额度。《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。

　　四是落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买北京市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。

　　“公积金的调整是北京本次调整的重点。”中指研究院政策研究总监陈文静说，优化首套认定标准、提高二套贷款额度、降低二套贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度等，均有利于降低购房者置业成本和购房门槛，增强购房者置业能力，未来公积金政策仍有进一步优化预期。

　　新政拉动效应明显

　　这是继去年“9·30”政策后，北京在限购领域的又一重要调整。

　　房地产新政发布后的第二天恰逢周末，位于昌平北七家的北京国贤府售楼处来了不少人，近10组家庭正拿着户型图在样板间穿梭，沙盘旁的洽谈桌上更是座无虚席。销售人员介绍说，“新政出台叠加周末效应，今天来看房的人明显多了不少。”

　　据悉，作为中建智地旗下改善型产品的代表作，国贤府紧邻地铁17号线，打造了近5600平方米的实景园林和2600平方米湖景，自4月开盘后就受到了较多关注。

　　“此次优化主要是放宽了五环外的住房套数限制，五环内住房政策保持稳定。”陈文静表示，放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。

　　对于新政后首个周末的市场情况，合硕机构首席分析师郭毅表示，从合硕代理项目的客户到访量来看，新政的拉动效应非常明显，五环内外在售项目到访量都有所增加，根据项目地段位置、产品情况、总价高低的不同，到访客户比此前周末增加比例在40%到200%之间。但从真正转化到认购的表现来看，更多的还是以之前就来项目看过、一直处于观望犹豫的这类客户为主，总的认购增加量基本上在20%—30%，而新增到访的客户们其实还在选择的过程中，没有那么快就确定自己要选择哪个项目去置业，所以这类客户的转化周期还会比较长。

　　中原地产首席分析师张大伟则预计，北京五环外新房市场有望迎来销售高峰。一方面，五环外不限制购房套数将吸引更多符合条件的购房者关注五环外的新房项目，增加市场需求。另一方面，对于开发商而言，新政是个积极信号，将促使其加快项目建设和推盘节奏。此外，二手房市场同样会受到推动，更多房源将进入市场流通，交易活跃度有望提升。

　　根据中指研究院监测，今年1月至7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超过80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数中五环外占比也超过了50%。

　　更多城市有望跟进

　　在四大一线城市中，广州已于去年9月份全面解除限购政策。限购放开后，广州楼市表现活跃。广州市房地产中介协会数据显示，2025年1月份至7月份，广州市二手住宅共网签65575套和657.91万平方米，同比分别增长9.03%和9.02%。

　　目前，北京、上海、深圳在购房者户籍及缴纳社保或个税年限、购房套数、购房区域等方面仍存在一定限制。

　　具体来看，深圳在去年9月份优化分区住房限购政策后，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，仍需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

　　上海也在去年9月份对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房放松限制，将购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对于在外环内购房的购房者，其缴纳社会保险或个人所得税的年限仍需在3年及以上。

　　“当前京沪深三地依然保留核心区限购，外围区域有条件放开。今年以来，京沪外围项目出现销售去化压力，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

　　陈文静认为，继北京楼市政策优化后，预计未来会有更多城市跟进，上海、深圳也有望进一步优化限购政策，加大住房公积金支持力度。