在业内专家看来，通过货币化安置的方式来实施城中村改造，一方面有利于居民灵活选择合适的住房，并缩短安置过渡期限；另一方面也有利于消化城市存量商品房，促进房地产市场止跌回稳。

　　本报综合报道 近日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知（下称“通知”），部署各地进一步做好城中村改造工作。通知明确，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。同时，推进城中村改造货币化安置。

　　中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长卢华翔表示，从以往经验看，推进城中村改造货币化安置能带来刚性需求释放，且见效的速度快。这次政策扩围，能够充分发挥多渠道资金的组合优势，将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题，推进项目顺利实施，将为房地产市场止跌回稳提供重要支撑。

　　城中村改造确定扩围

　　据了解，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。这意味着此前提出的增量政策正加速落地。

　　10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

　　“这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目。”倪虹说，城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。

　　正因如此，此次通知明确扩大城中村改造政策支持范围。通知指出，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去十几年，各地城市开发快速扩张，产生了很多新的城中村，并出现城中村土地利用低效、存在消防安全隐患、居住质量较差等遗留问题。因此，转变城市发展方式，构建房地产发展新模式，有必要将城中村改造政策支持范围扩展到各地级城市。

　　稳妥推进货币化安置

　　通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

　　倪虹表示，货币化安置可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求，有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或不需在外过渡，能够直接搬入新居。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前各地都在纷纷推进“房票”政策，其目的就在于要让老百姓早日拿到“房票”，且可以更自由地选择房源和房屋。这客观上有助于提高房屋安置的效率，也有助于直接带动去化压力大的地级城市存量房消化，对于促进房地产市场止跌回稳具有重要作用。

　　根据中指研究院测算，若按套均面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造的货币化安置需求，可带动约1亿平方米的住宅销售，对市场总量去化的贡献约为10%。这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。

　　中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强认为，城中村改造的货币化安置先释放需求，后催生供给，且供给可以滞后需求超2年，以便存量供给被充分消化。本轮货币化安置规模较务实，预计对供给的长期冲击不大，且供给地理位置或与所释放的需求不重合，主要集中在核心城市核心区。未来开发企业分化将较明显，拿地市占率远高于销售市占率的行业龙头公司，以及此前拓展比较积极、可售货值较大的中型房企或受益更多。

　　王业强表示，货币化安置推进城中村和危旧房改造是一个复杂的过程，需要综合考虑居民的实际需求和感受，确保补偿的公平性和合理性。

　　破解资金筹措难题

　　值得一提的是，在加大货币化安置力度的同时，对于城中村改造的资金，通知也予以明确。通知指出，符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

　　卢华翔表示，城中村改造需要大量的资金投入，需要长期稳定的低成本资金支持。

　　“这次政策扩围将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题。”卢华翔表示，支持政策扩围后，地方符合条件的项目，可充分利用各类政策支持，充分发挥多渠道资金的组合优势，推进项目顺利实施。

　　部分城市已有所行动。11月7日，广东省住房和城乡建设厅信息显示，农业发展银行广东省分行于11月4日向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，标志着广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州。国家开发银行、农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。

　　另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。有效带动存量房去化

　　在业内专家看来，通过货币化安置的方式来实施城中村改造，一方面有利于居民灵活选择合适的住房，并缩短安置过渡期限；另一方面也有利于消化城市存量商品房，促进房地产市场止跌回稳。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，通过货币化安置的方式，城中村居民可直接到商品住房市场选择心仪的住房，增加了房地产市场的交易量，直接带动去化压力大的地级城市存量房消化，加快解决房地产市场供求失衡问题，对于促进房地产市场止跌回稳具有重要作用。同时，货币化安置对于那些居住条件较差、急需改善居住环境的家庭无疑是一个福音，可以更快地搬入更加舒适宜居的住房。各地应利用好这一政策红利，评估筛选符合条件的城中村改造项目，尽快启动实施。

　　上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰也认为，通过货币化安置方式推进城中村改造，与当地商品房库存去化工作有机结合起来，可产生多重好处：一是增加了改造居民的安置住房选择面，给予居民更多选择自主权，更容易实现安置需求精准匹配；二是缩短安置中的过渡周期，让群众可以尽快住进新房，改善居住条件；三是大大缩短了项目改造周期，有助于减少改造项目的不确定性。

　　“我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。”严跃进表示，当前城市更新已经上升为国家战略层面，城中村改造是城市更新的重要内容，这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。