10月25日，多家商业银行集中批量调整了存量房贷利率，并于当日起按照新的利率水平执行。中国人民银行行长潘功胜9月24日表示，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅约0.5个百分点。10月中旬，多家商业银行先后发布公告，首套房存量房贷利率水平将降至“5年期以上LPR-30BP”（以下简称“LPR-30BP”）水平，部分借款人的房贷利率下降幅度高达1%。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，9月以来，降准降息政策相继落地，年内5年期以上LPR3次调降，共降低60个基点，再加上各商业银行10月25日统一批量调整的存量房贷利率平均下降约0.5个百分点，今年房贷利率降幅可能超过1个百分点。另外，5年期以上LPR下调，将进一步引导各地调降房贷利率，公积金贷款利率也将迎来调整，多数购房者或在明年初即可享受到此次LPR下调。购房负担将进一步减轻

　　对于即将买房贷款的消费者来说，LPR的下调意味着利息成本的降低。陈文静表示，以100万元贷款本金、25年等额本息的还贷方式为例，5年期以上LPR下调25个基点后，每月房贷还款额将减少约132元，总贷款利息可以节省约4万元。

　　对于存量房贷借款人来说，LPR的下调同样带来了不小的惊喜。自今年6月27日起，北京首套房贷下限统一调整为LPR减45个基点，此次LPR下调后，北京首套房贷下限进一步降至3.15%。对于二套房贷，住房位于五环内的，利率下限为LPR减5个基点，此次调整后降为3.55%；位于五环外的，利率下限为LPR减25个基点，此次下调后降至3.35%。这一变化使得存量房贷借款人的利息负担进一步减轻，每月还款额也将相应减少。

　　当前，房地产市场正面临诸多挑战，LPR的下调无疑为市场注入了一剂强心针。招联首席研究员董希淼分析认为，LPR下降后，将降低居民住房消费负担，提振居民住房消费的意愿和能力。

　　陈文静表示，整体来看，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于带动购房需求释放，配合住建部、央行、财政部等部门近期落地的政策“组合拳”，有望形成更大合力，助力房地产市场止跌回稳。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前各地购房需求以刚需等为主导，对利率、税费等成本比较敏感。本次LPR大幅度下行，叠加此前一线城市松绑限购、税费政策调整、首付比例调整等，预计可以带来房地产市场需求的反弹。

　　房贷利率如何调整

　　具体到每一位借款人，由于其住房套数、贷款合同的利率定价方式、贷款重定价日均有所不同，本轮调整后，每位借款人的实际房贷利率变化也会存在一定差异。如何看懂房贷利率的调整方式？借款人可把握3个核心逻辑：一是看懂贷款合同的利率定价方式，二是看懂贷款重定价日，三是看懂借款人所属地区以及住房套数。

　　首先，房贷合同的利率定价方式决定了本轮调整的结果。目前，房贷利率的定价方式大体分为两类，一是浮动利率定价，二是固定利率、基准利率定价。如果借款人选择了前者，其房贷利率将随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）的升降同步变动；如果借款人选择了后者，无论LPR升降与否，其房贷利率都保持不变。以本轮调整为例，借款人必须先选择浮动利率定价方式，其房贷利率才能调整，进而被转换至LPR-30BP水平。

　　其次，房贷合同中约定的重定价日直接影响了本轮调整的幅度。房贷调整有两个关键点，一是重定价周期，即多久调整一次；二是重定价日，即何时调整。目前银行对房贷利率的调整周期通常为一年。也就是说，在一年之中，不是LPR每变化一次，借款人的房贷利率就跟着变动一次，而是房贷利率只在每年的重定价日变动一次，以当时最新的LPR为准。举个例子。某借款人于去年9月24日签订贷款合同，并与银行约定，将每年的9月24日作为贷款重定价日。到目前为止，5年期以上LPR已分别下行3次，从4.20%降至3.60%，但由于贷款重定价日是9月24日，该借款人的房贷利率已于今年9月24日调整，当时最新的LPR是3.85%，而非现在的3.60%。10月25日存量房贷利率调整后，该借款人的房贷利率为“3.85%-30BP”，而非“3.60%-30BP”。

　　再次，借款人所属地区、住房套数也将影响本轮调整的幅度。多家商业银行发布的公告显示，若借款人的住房为首套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于LPR-30BP，则将调整至LPR-30BP，且借款人无需提出申请，由银行统一批量操作。若借款人的住房为二套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于当地的相应政策下限，则将调整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地区，其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷将统一调整至LPR-30BP。

　　弄明白房贷利率的调整方式后，可能有借款人会问：我现在选择的是固定利率定价方式，是否要调整为浮动利率定价方式？从理论上看，如果某位借款人预判LPR在接下来的几年中将保持上升趋势，那么他将选择固定利率定价方式，提前锁定低利率；反之，他将选择浮动利率定价方式，分享由LPR下行带来的财务成本下降效应。根据多家商业银行的公告，借款人如需从固定利率调整为浮动利率，直接向银行提出申请即可，但需注意的是，利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

　　后期LPR或将维持稳定

　　业内专家表示，此次LPR的下调与近期一系列政策调整密切相关。9月27日，人民银行将公开市场7天期逆回购操作利率由1.7%下调至1.5%，带动中期借贷便利利率下降0.3个百分点。随后，10月18日主要商业银行下调存款利率，10月21日报出的LPR也随之下行。这些政策调整共同构成了当前货币政策的重要组成部分，旨在促进实体经济稳定增长。

　　对于后期LPR的走势，东方金诚首席宏观分析师王青认为，年内LPR报价可能将保持稳定。一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小；另一方面，当前银行净息差处在历史低位，这会制约银行压缩LPR报价加点的动力。明年LPR报价可能还有一定下调空间，这将为实体经济提供更多的政策支持。

　　陈文静则预计，四季度央行在货币政策方面的力度可能会继续加大，进一步的降准降息亦有预期。